Sos riqualificazione immobiliare: quale ricetta per l’Italia?

In un’intervista concessa a Green.it Thomas Miorin, co-founder di REbuild Italia, ha sottolineato che per riqualificare il secondo più vecchio patrimonio immobiliare del mondo – quello italiano – entro il 2050, bisognerebbe lavorare su una casa al minuto. Tuttavia il mercato immobiliare sembra vivere una tiepida primavera, nonostante si tentenni sulla riqualificazione immobiliare. Dopo la crisi che ha affossato il settore negli ultimi dieci anni, dal 2013 si iniziano a intravedere tiepidi segnali di ripresa.

Secondo Paolo Crisafi, direttore generale di Assoimmobiliare,

“l’industria immobiliare volge lo sguardo con interesse al mercato delle riqualificazioni, che ricerca il dialogo e il confronto con le realtà internazionali, nello sforzo di allinearsi alle migliori pratiche e agli standard internazionali globali“.

A incentivare la collaborazione tra il settore immobiliare e il mercato delle riqualificazioni ci sono i nuovi strumenti di finanza immobiliare previsti dall’ordinamento italiano. I provvedimenti normativi come gli sgravi fiscali e le detrazioni per la riqualificazione energetica ha consentito al mercato italiano di migliorare la propria competitività e la capacità di attrazione di investitori e capitali anche stranieri.

“Sono stati inoltre promossi interventi di semplificazione e ulteriori sono allo studio, così come si è lavorato sul tema della messa ad efficienza del patrimonio costruito e la razionalizzazione graduale e programmata del patrimonio immobiliare pubblico”, continua Crisafi, intervistato dal portale Lavori Pubblici.

La natura e la riqualificazione immobiliare: il progetto di Renzo Piano

Sotto gli occhi di tutti ci sono i danni provocati dai terremoti che continuano a martoriare il Centro Italia. A questi fenomeni, si è aggiunta la tragedia dell’Hotel Rigopiano, in provincia di Pescara, dove hanno perso la vita 29 persone. Questi fenomeni hanno portato alla luce l’incapacità strutturale degli immobili del nostro paese di resistere alle sfide naturali.

Renzo Piano fu interpellato dall’ex premier Matteo Renzi per ridare vita ai centri distrutti dai terremoti che da agosto continuano a far tremare il Centro Italia. “La terra trema – ha dichiarato l’architetto a Il Sole 24 Ore – E la natura non è né buona né cattiva. È semplicemente, e brutalmente, indifferente alle nostre sofferenze. Non se ne cura. Ma noi abbiamo una grande forza, una forza che la stessa natura ci ha dato in dono: l’intelligenza […] Il terremoto è un mostro, ma possediamo le tecniche e le conoscenze per proteggerci“.

Ecco che Piano nella sua visione si spinge oltre la ricostruzione e la riqualificazione immobiliare e parla di un progetto di lungo respiro.

“Cosa fare? Rendiamo sicuro un patrimonio insicuro che sono le nostre case. Non mi riferisco alla ricostruzione di Amatrice e di Accumuli che si farà e va fatta presto. Credo si debba guardare lontano. Penso a un progetto di lungo respiro, a un piano generazionale che duri cinquant’anni. Bisogna intervenire con sgravi e incentivi nei passaggi generazionali, quando passa in eredità la casa dei nonni e la nuova generazione è più interessata a ristrutturarla. E in quel momento bisogna pensare alla sicurezza dell’edificio”.

Il procedimento scientifico per la riqualificazione immobiliare

Renzo Piano evidenzia anche come la riqualificazione debba avere un procedimento scientifico, che inizia con la “scienza della diagnosi“. “Più la diagnosi è puntuale e meno l’intervento è invasivo e costoso”, precisa l’architetto. Ad esempio, con l’uso della termografia si può analizzare lo stato di salute di un muro, senza bucarlo. Poi i cantieri devono essere leggeri, in modo che i lavori possano svolgersi senza dover mandare via le famiglie. Ci saranno tempi più lunghi, specifica l’architetto, ma meno traumatici.

Inoltre si chiede anche la partecipazione della comunità ai lavori: “Penso alla figura dell’architetto condotto, una sorta di medico che si preoccupa di curare non le persone malate ma gli edifici malandati e a rischio di crollo in caso di sisma. Essere architetto condotto insegna una cosa importantissima: l’arte di ascoltare e di trovare la soluzione. Per questo occorrono diagnostica e microchirugia e non la ruspa o il piccone. L’idea è quello di ricucire senza demolire, la leggerezza come dimensione tecnica e nel contempo umana”.

Al momento con il gruppo di lavoro al Senato, G124, Piano vuole elaborare dieci prototipi che coprano tutte le tipologie di costruzione, dalle vecchie alle recenti, “dieci abitazioni che abbiano la funzione di modello per i futuri interventi. Case in pietra, in laterizio e in calcestruzzo, costruite prima o dopo la guerra. Si può fare, credetemi, e bisogna farlo”. Purtroppo, dopo la caduta del Governo Renzi, non è ben chiaro se Piano potrà portare a compimento il suo progetto. Tuttavia Piano ricorda che “abbiamo il dovere di rendere meno fragile la bellezza dell’Italia”.

Spesso le cattive condizioni degli immobili italiani derivano da cattive gestioni amministrative e tecniche. Per questo Assoimmobiliare, in sinergia con le Istituzioni ed a supporto di Enti Pubblici ed Investitori Istituzionali, lavora per fornire utili spunti per la individuazione di idonei strumenti di selezione di “Services Providers”. “Questo è il primo e fondamentale tassello per mantenere dei livelli manutentivi quantomeno accettabili degli immobili gestiti, al fine di limitare i danni alle persone ed al patrimonio artistico e culturale per la cui importanza anche economica per la vita di tutti è fondamentale sia preservata con grande cure”, spiega Crisafi.